La loi Denormandie est une loi rentrée en vigueur le 1 janvier 2019 pour redynamiser les centres-villes en France. Le but de ce dispositif est d’inciter les investisseurs immobiliers à restaurer un logement vide, ancien et dégradé, situé en centre-ville d’une ville moyenne, pour le mettre en location à un prix raisonnable. Cette action offre aux bailleurs la possibilité de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu.
Avantages :
- Une réduction d'impots non négligeable
Le bailleur peut obtenir une réduction fiscale allant jusqu’à 21% du prix de revient total du logement (le prix de l’achat du bien + les frais d’acquisition + le coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement). Cela correspond à une réduction des impôts de 2% par an. Comme dans la loi Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée pendant laquelle le bailleur s’engage à louer le bien. Cependant, il n’y a pas de corrélation entre le montant des travaux et le taux utilisé pour profiter de la réduction fiscale.
Exemple :
Soit un bien situé dans une des zones éligibles a été acquis pour 200.000 euros (prix du foncier) et a bénéficié 75.000 euros de travaux (soit 27% du coût total de l'opération). La réduction d'impôts s'élèvera au total à : - 33.000 euros pour une location pendant 6 ans, soit 5.500 euros par an, - 49.500 euros pour un engagement de louer pendant 9 ans (toujours 5.500 euros par an), - 57.750 euros pour 12 ans de location, dont 5.500 euros les 9 premières années et 2.750 euros les 3 dernières.
- Location aux proches
Ce dispositif permet de louer à ses ascendants/descendants s’ils ne font pas partie du foyer fiscal.
- Choix des investisseurs
Ce projet s’adresse à la fois aux investisseurs particuliers mais également aux promoteurs immobiliers qui auront la possibilité d’acquérir des immeubles entiers afin de revendre les appartements.
- Deux types de biens à acquérir
Les investisseurs ont l’opportunité d’investir dans des logements anciens à rénover, et mais aussi dans les anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation.
Limites :
- Investir dans des logements anciens situé au sein d’une ville éligible
La loi Denormandie s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. De ce fait, une liste contenant 222 villes[1] a été établi.
- S’engager à louer pour une durée déterminée
Les propriétaires devront s’engager à louer le bien pour une durée comprise entre 6 et 12 ans, renouvelable tous les 3 ans, soit un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. De plus, le propriétaire investisseur dispose, comme dans le Pinel, d’un délai de première mise en location d’un an, après la date d’achèvement du logement, ou après sa date d’acquisition si elle est ultérieure à sa livraison. Faute d’établir un bail locatif dans les douze mois, il perd le bénéfice de la défiscalisation.
- Effectuer des travaux de rénovation
Les investisseurs immobiliers locatifs doivent acquérir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et effectuer des travaux de rénovation. Ces travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + frais d’acquisition + travaux), et effectués par un professionnel certifié Reconnu garant de l’environnement (RGE). Le but étant d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif. La consommation en énergie de celui-ci devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an au terme de la rénovation. Les travaux seront contrôlés par deux diagnostics de performance énergétique (DPE), le premier avant l’entame de la rénovation et le suivant à la fin des travaux.
- Un investissement limité
Un propriétaire ne doit pas investir plus de 300.000 euros par an (Pinel et Denormandie) pour bénéficier de l’avantage fiscal. Il est en revanche possible d’acquérir jusqu’à deux logements par an, sachant que dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt restera soumise au plafond de 300.000 euros.
Exemple :
Pour un bien acheté 275.000 euros nécessitant 150.000 euros de travaux, la réduction d’impôt s’appliquera sur une base de 300.000 euros, et non sur 425.000 euros.
- Des plafonds à respecter
Le logement rénové doit être loué à un prix raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne, à usage d’habitation principale et respectant certains plafonds de loyers et les ressources du locataire. Les seuils varient selon l’emplacement du bien à louer et la composition du ménage.
Les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain plafond (le même que dans le cadre du dispositif Pinel). Les limites de revenu fiscal de référence à ne pas dépasser pour un contrat de location conclu en 2019 (avis d'imposition2018 sur les revenus de 2017) ne sont pas encore connues.
Le loyer mensuel hors charges perçu par le bailleur ne peut excéder certaines limites qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Dans tous les cas, il est nécessaire de :
- S’assurer que la demande d’habitation soit forte puisque l’obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien.
- Faire attention au risque associé de dépréciation du bien ancien acquis et aux frais annexes (ravalements,...)
- Valider la réalité économique du bien sélectionné, l'économie d'impôts n'étant "qu'un plus"
Pour plus de précisions, contactez-nous sur https://www.societevertigo.com/contact
Sources :
[1] Listes des 222 villes : http://loidenormandie-gouv.org/zones-loi-denormandie/
Rédigé le 7/05/2019, avec la participation de Morgane Lucat, stagiaire.
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